Bei Erhaltungsaufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die nach Anschaffung einer Immobilie getätigt werden, gibt es sehr wichtige Besonderheiten.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Hier sind Besonderheiten innerhalb des Dreijahreszeitraumes nach der Anschaffung einer Immobilie zu beachten. Grundsätzlich führen die Zahlungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu Betriebsausgaben im Unternehmensbereich bzw. zu Werbungskosten bei privater Investition z.B. in ein Vermietungsobjekt. Dies führt in der Regel zu einer Steuerminderung. Das Risiko besteht darin, dass die Investitionen die 15%-Grenze übersteigen.

Zum besseren Verständnis ein Beispiel:

Beispiel 1: Die Anschaffungskosten eines Gebäudes, das am 01.01.01 angeschafft wurde, betragen 100.000 EUR. Bis zum 01.01.04 werden insgesamt 13.000 EUR netto für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet. Damit sind im Berücksichtigungszeitraum 15% von 100.000 EUR, also 15.000 EUR nicht überschritten worden. Der Betriebsausgabenabzug im Unternehmensbereich bzw. der Werbungskostenabzug z.B. im privaten Vermietungsbereich ist steuermindernd möglich. Es liegen keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor.  

Beispiel 2: Wie Beispiel 1 aber bis zum 01.01.03 werden 13.000 EUR für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet, bis zum 01.01.04 weitere 7.000 EUR. Mit insgesamt 20.000 EUR ist die 15%-Grenze überschritten. Es liegen insgesamt anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Der Betriebsausgabenabzug im Unternehmensbereich bzw. der Werbungskostenabzug z.B. im privaten Vermietungsbereich ist im jeweiligen Jahr der Investitionen nicht möglich. Die Kosten führen zu Herstellungskosten. Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen jetzt 100.000 EUR zuzüglich 20.000 EUR, also 120.000 EUR. Diese werden über die Nutzungsdauer steuermindernd abgeschrieben. Damit wirken sich die Kosten im Zeitpunkt der Investition für die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen kaum aus.

Fazit: Wenn nach dem Kauf z.B. einer betrieblichen Immobile Investitionen für  Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen getätigt werden, sollte darauf geachtet werden, dass die anfallenden Kosten im Dreijahreszeitraum nicht die 15%-Grenze übersteigen.